సామాన్యుడి ఇంటి కలను కాలరాస్తున్న ‘రియల్’ దందా!

ప్రతి కుటుంబానికి కనీస విస్తీర్ణంలో తలదాచుకునే ఒక గూడునిచ్చేందుకు ఉపయోగపడాల్సిన నివాస భూమి నేడు కొందరికి మాత్రమే విపరీతమైన లాభాలు గడించిపెట్టే పెట్టుబడిగా మారింది. స్తోమత ఉన్నవారే సొంతం చేసుకోగల ఆస్తిగా, విలాస వస్తువులా తయారైంది. అధికారులు, పదవుల్లో ఉన్నవారికి డబ్బు కురిపించే కల్పవృక్షంలా, ప్రభుత్వానికి పెద్ద ఎత్తున పన్నుల ద్వారా ఆదాయ వనరుగా రూపుదాల్చింది. దీనికి ప్రభుత్వ విధానాలూ, ప్రజల ఆచరణా రెండూ కారణమే!

1990ల తరువాత సరళీకృత ఆర్థిక విధానాలూ, ప్రైవేటీకరణ ఫలితంగా ఇల్లు కలిగి ఉండటం అన్నది ఒక హక్కుగా గాక, మార్కెట్ శక్తుల దయాదాక్షిణ్యాల మీద, ప్రజల సామాజిక, ఆర్థిక స్థితి మీద ఆధారపడే పరిస్థితి వచ్చింది. అభివృద్ధి అన్నది పట్టణీకరణకు పర్యాయపదంగా మారింది. భూమి మీద శ్రమతో పంటలు పండించడం, సంపద సృష్టించడం పోయి, భూమి స్వభావాన్ని మార్చి విలువ పెంచడం ద్వారా సంపద సృష్టించే విధానం పెరిగింది. సరైన సమయంలో, సరైన ప్రదేశంలో, సరైన సమాచారంతో తగినంత భూమి సంపాయిస్తే చాలు, ప్రభుత్వ విధానాలతో, మార్కెట్ శక్తులతో ఆ భూమి విలువ దానంతటదే పెరుగుతూ ఉంటుంది. కాని, కోట్లాది మంది అసంఘటిత శ్రామికులకు మాత్రం ఇంటి కోసం భూమి ఉండదు, భూమి కొనే స్థోమతా ఉండదు, బ్యాంకు నుండి అప్పు తీసుకునే పరపతీ ఉండదు. వారికి సొంత ఇల్లు సమకూరేది కేవలం ప్రభుత్వాల దయాదాక్షిణ్యాల మీదనే!

భూమి తక్కువ ధరకే అందరికీ దొరికేసే విధాన వ్యవస్థ ఉంటే మార్కెట్ శక్తుల చేతులు కట్టేసినట్టేననీ, భూమి సంపూర్ణ విలువను చేరకుండా అడ్డుకుంటే సంపద సృష్టి, వృద్ధి రేటు తగ్గుతుందని సరళీకరణ వాదిస్తుంది. ఆ వాదన ప్రకారం భూమిపై ప్రభుత్వ ఆంక్షలు ఎత్తివేసి, పూర్తిగా మార్కెట్ శక్తులకు వదిలివేయాలి, అప్పుడే అభివృద్ధి. ఆ క్రమంలో అత్యంత పేదల అవసరాలను తీర్చడానికి వాళ్ళను లక్ష్యంగా చేసుకున్న పథకాలు, లేదా కొన్ని వెసులుబాటులు ఉంటే చాలు. ఈ వాదనకు అనుగుణంగానే పట్టణ భూ గరిష్ఠ పరిమితి (సీలింగ్) చట్టాన్ని 1999లో దేశం మొత్తం మీద, 2008లో ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్‍లోనూ ఎత్తి వేశారు. ఆ తరువాత నగరాల్లో, పట్టణాల్లో భూమి విలువకు రెక్కలు వచ్చాయి. పెరుగుతున్న ధరలతో వ్యవసాయ భూములు ప్లాట్లు, లేఅవుట్లుగా అయ్యి, లావాదేవీలు విపరీతంగా పెరిగాయి.

ఈ క్రమంలో భూముల విలువ పెరుగుతుందని భూమి ఉన్నవాళ్లు మురిసిపోతే, పన్నుల ఆదాయం పెరుగుతుందని ప్రభుత్వాలు మురిసిపోయాయి. అంతేతప్ప పేదలు, సామాన్యులకు ఎప్పటికీ భూమి కొనలేని పరిస్థితి ఏర్పడిందన్న సోయి ఎవ్వరికీ లేకపోయింది. గ్రామం లేదా పట్టణంలోని అందరి ఉమ్మడి సంక్షేమం గురించి పని చేయాల్సిన పరిపాలన, కట్టుబాటు వ్యవస్థలు కరిగిపోయాయి. ఆ వ్యవస్థల ప్రతినిధులైన సర్పంచులు, వార్డు మెంబర్లు, కౌన్సిలర్లు వంటివారు తామే బ్రోకర్లుగా తయారై ఆయా ప్రాంతాల భూములను ముక్కలు చేసి అమ్మడంలో పోటీ పడటం మొదలుపెట్టారు. ఈ రోజున గ్రామాలలో వ్యవసాయం చేస్తూ స్థిరపడ్డామని చెప్పేవారికన్నా రియల్ ఎస్టేట్ చేసి స్థిరపడ్డామని చెప్పేవారే ఎక్కువ!

పేదల, సామాన్యుల నివాస అవసరాలకు పట్టణాల్లో కొంత భూమి అందుబాటులో ఉంచడానికి, పట్టణ భూమి సీలింగ్ చట్టం ఎత్తివేసిన 2008 సంవత్సరంలోనే కొన్ని రక్షణలు కూడా కల్పించారు. ప్రభుత్వం చేపట్టే పేదల ఇండ్ల పథకాలకు తోడు, ప్రతి లే అవుట్, ఉమ్మడి గృహ సముదాయాల్లో ఖచ్చితంగా కొంత శాతం భూమిని ఆర్థికంగా బలహీన వర్గాలకు (5 శాతం), అల్పాదాయ వర్గాల ఇళ్ల స్థలాలకు (10 శాతం), మధ్య ఆదాయ వర్గాలకు (10 శాతం) రిజర్వు చేయాలనే నిబంధన ఆయా మాస్టర్ ప్లాన్ నిబంధనలలో చేర్చారు. అందులో అప్పటి హైదరాబాదుకు సంబంధించి హుడా, అవుటర్ రింగ్ రోడ్ ప్రాంతం, విమానాశ్రయ అభివృద్ధి ప్రాంతం ఉన్నాయి. ఆ తరువాత 2012 లో రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా వర్తించే విధంగా బిల్డింగ్ నియమాల్లో కూడా సదరు నిబంధనలు చేర్చారు. కాలక్రమంలో బిల్లర్లు, డెవలపర్లకు పై విధమైన రిజర్వేషన్లకు బదులు 5కిమీ పరిధిలో ఆయా వర్గాలకు అంతే విస్తీర్ణం భూమిని కేటాయించే వెసులుబాటు కూడా కల్పించారు. అయితే ఈ రక్షణలు అసలు అమలుకే నోచుకోలేదు.

2008 నుండి 2013 వరకు పేదలకు అనుకూలమైన నిబంధనల ఉత్తర్వులు ఎప్పుడు వచ్చినా, వెంటనే రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థల సంఘాలు, ప్రతినిధులు ప్రభుత్వ పెద్దలను కలవడం, రియల్ ఎస్టేట్ రంగం వృద్ధికి ఆ నిబంధనలు అడ్డుగా ఉన్నాయని నివేదించడం, వెంటనే ఆయా ప్రభుత్వాలు జీవోల ద్వారా ఆ నిబంధనలను సవరించుకుంటూ రావటం, ఇలా ఎప్పటికప్పుడు పేదల ఇళ్ల కోసం ఉంచాల్సిన భూమి శాతాన్ని తగ్గించటం ఆనవాయితీగా మారింది. ముందుగా మధ్యస్థ ఆదాయ వర్గాల కోసం ఉంచాల్సిన 10 శాతం నిబంధన తీసివేశారు. తరువాత అల్పాదాయ వర్గాల కోసం ఉంచాల్సిన 10 శాతం వాటాను 5 శాతానికి తగ్గించారు. చివరకు బిల్డింగ్ నిబంధనలు సవరించి, పేదలకు ఖచ్చితంగా ఉంచాల్సిన విస్తీర్ణానికి బదులుగా షెల్టర్ ఫీజుగా చదరపు మీటరుకు కొంత రుసుము చెల్లిస్తే సరిపోయే విధానాన్ని మాత్రమే ఉంచారు. అయితే గత పదేళ్ళల్లో ఆ రుసుము అసలు చెల్లిస్తున్నారా, ఎంత వసూలైంది, దాని ద్వారా పట్టణాల్లో పేదల ఇళ్ల కోసం ఎంత ఖర్చుపెట్టారు అనే లెక్కలు ఎక్కడా లేవు.

తెలంగాణ రాష్ట్రం ఏర్పడిన తరువాత రియల్ ఎస్టేట్ రంగ ప్రతినిధుల కోరిక మేరకు 2016లో అప్పటి ప్రభుత్వం ఏకపక్షంగా లేఅవుట్ నిబంధనలలో పేద, అల్పాదాయ, మధ్యాదాయ వర్గాలకు ఉంచిన అవకాశాలను పూర్తిగా తొలగించి వారి ప్రయోజనాలకు పాతర వేసింది. పేదలకు ఇళ్లు కల్పించడానికి ఏకైక ప్రత్యామ్నాయంగా తెచ్చిన డబుల్ బెడ్ రూం ఇళ్ల పథకం ఎంతవరకు ఇల్లు లేని పేదల అవసరాలు తీర్చిందో అందరికీ తెలిసిందే. గత పదేళ్ళల్లో ప్రభుత్వ విధానాలతో, భూముల వేలాలతో హైదరాబాద్ చుట్టూ భూముల విలువ అసహజంగా, విపరీతంగా పెరగడంతో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో భాగమైన భూమి యజమానులు, రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలు, బిల్డర్లు, డెవలపర్లు, మధ్య దళారీలు, మరీ ముఖ్యంగా రెవెన్యూ, పట్టణాభివృద్ధి శాఖల్లోని ఉద్యోగులు, అధికారులు, ప్రభుత్వ పెద్దలు అంతులేని సంపదను పొగేసుకున్నారు. హెచ్.ఎం.డి.ఎ మాజీ డైరెక్టర్‌ శివబాలకృష్ణ అందుకు ఓ చిన్న ఉదాహరణ. ఇటువంటి బాలకృష్ణలు రాష్ట్రవ్యాప్తంగా వందలాదిమంది ఉంటారు. మరో పక్క ఉండటానికి సొంత ఇల్లు లేని వారు లక్షల్లో పెరుగుతున్నారు. 2014లో ప్రభుత్వం చేసిన సకల కుటుంబ సర్వే లెక్కల ప్రకారమే దాదాపు 30 లక్షల కుటుంబాలకు సొంత ఇళ్లు లేవు. ఇప్పుడు ఆ సంఖ్య దాదాపు రెట్టింపైంది. దానికి ఈ మధ్య ప్రజా పాలనలో ఇందిరమ్మ ఇళ్లు, ఇంటి స్థలాలకు వచ్చిన దరఖాస్తులే సాక్ష్యం.

ఇప్పటికైనా రాష్ట్రంలోని ప్రతి కుటుంబం కనీస వసతులతో గౌరవప్రదంగా నివసించగలిగేలా ఒక సమగ్రమైన ప్రజా నివాస/ ఆవాస విధానం అవసరం. కేవలం డబుల్ బెడ్ రూం, ఇందిరమ్మ ఇళ్లు, స్థలాల పథకాలు సరిపోవు. లేఅవుట్లలో రిజర్వేషన్, భూముల ధరల నియంత్రణ, అర్హులకు ఉచిత ఇంటి స్థలం, ఇంటి నిర్మాణానికి ఆర్థిక సహాయం, తక్కువ అద్దెతో పని ప్రదేశానికి దగ్గరలో ఇళ్ల లభ్యత, ప్రభుత్వ స్థలాల వినియోగం వంటి అంశాలు అందులో ఉండాలి. అవుటర్ రింగ్ రోడ్డు వరకు పట్టణం, అక్కడ నుండి ప్రాంతీయ రహదారి వరకు శివారు ప్రాంతం, దాని అవతల అంతా గ్రామీణ జోన్ వంటి ఏకపక్ష నిర్ణయాలు కాకుండా, వివిధ వర్గాలతో చర్చించి, అసలు రాష్ట్రానికి సంబంధించి సమగ్ర వ్యవసాయ, నివాస, అటవీ, సామూహిక అవసరాల భూ విధానం, పట్టణీకరణ విధానం తీసుకురావాలి.

రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులను, డెవలపర్లను, పెట్టుబడిదారులను మాత్రమే సంపద సృష్టికర్తలుగా పరిగణిస్తూ వారి మనస్సు బాధపడకుండా చూసుకుంటామని నేటి ప్రభుత్వ పెద్దలు హామీ ఇస్తున్నారు. కానీ ఆ నిర్మాణాల కోసం, తద్వారా రాష్ట్ర ఆర్థిక వృద్ధి కోసం శ్రమిస్తున్న అసంఘటిత రంగ కార్మికులే అసలైన సంపద సృష్టికర్తలని వారికీ తెలుసు. ఆ వర్గం కనీస అవసరాలైన కూడు, గూడు, గుడ్డ తీరే విధంగా, అవే ప్రాధాన్యతలుగా ప్రభుత్వ విధానాలు ఆచరణా రూపొందించాలి. అదే అసలైన సంపద సృష్టి, సమ్మిళిత అభివృద్ధి.

రవికుమార్

న్యాయవాది