Home loan : గృహ రుణాలపై తగ్గనున్న భారం

ఐదేళ్ల తర్వాత ఆర్‌బీఐ గృహ రుణాలు తీసుకునే వారికి శుభవార్త చెప్పింది. శుక్రవారం జరిగిన భేటీలో రెపో రేటును 6.5 శాతం నుంచి 6.25 శాతానికి తగ్గించింది. దీంతో బ్యాంకులు కూడా గృహ, ఇతర రిటైల్‌ రుణాలపై వడ్డీ రేట్లు తగ్గించనున్నాయి. రెపో రేటు తగ్గింపు ప్రభావం గృహ రుణాల ఈఎంఐలపై ఎలా ఉంటుందంటే? ప్రస్తుతం బ్యాంకులు మంచి పరపతి రేటింగ్‌ ఉన్న వ్యక్తులకు ఇచ్చే గృహ రుణాలపై కనీసం 9 శాతం వరకు వడ్డీ వసూలు చేస్తున్నాయి. ఆర్‌బీఐ తాజా నిర్ణయంతో ఇది 8.75 శాతానికి తగ్గనుంది. మంచి పరపతి రేటింగ్‌ ఉన్న ఒక వ్యక్తి 20 ఏళ్ల కాలానికి తాను తీసుకున్న రూ.30 లక్షల గృహ రుణంపై ప్రస్తుతం 9 శాతం వడ్డీ రేటు చొప్పున నెలకు రూ.26,992 ఈఎంఐగా చెల్లిస్తున్నారు. బ్యాంకులు ఈ వడ్డీ రేటును 8.75 శాతానికి కుదిస్తే ఈ ఈఎంఐ భారం రూ.26,551కు తగ్గనుంది. అంటే నెలకు చెల్లింపు భారం 1.78 శాతం (రూ.480) తగ్గనుంది.

ఏది బెటర్‌: ప్రస్తుతం గృహ రుణాలు తీసుకున్న వారి ముందు రెండు మార్గాలున్నాయి. అందులో ఒకటి తగ్గే వడ్డీ రేటుకు అనుగుణంగా ఈఎంఐల భారం తగ్గించుకోవడం. రెండోది ఈఎంఐ చెల్లింపు మొత్తాన్ని అలాగే ఉంచుకుని రుణ చెల్లింపు కాలపరిమితి తగ్గించుకోవడం. రెండో ఆప్షన్‌తో గృహ రుణం త్వరగా తీరిపోయి ఇల్లు పూర్తిగా సొంతమవుతుంది.

ఇది ఎలాగంటే: ఒక వ్యక్తి ఏడాది క్రితం 20 ఏళ్లల్లో చెల్లించేలా తొమ్మిది శాతం వడ్డీ రేటుతో రూ.50 లక్షల గృహ రుణం తీసుకున్నాడనుకుందాం. ఈ వడ్డీ రేటు ప్రకారం రుణ కాల పరిమితి తీరేసరికి అతడు చెల్లించాల్సిన ఈఎంఐల మొత్తం దాదాపు రూ.58 లక్షలు. ఇప్పుడు వడ్డీ రేటు అర శాతం తగ్గితే 20 ఏళ్లలో చెల్లించాల్సిన ఈఎంఐల మొత్తం రూ.50 లక్షలకు తగ్గుతుంది. పాత ఈఎంఐనే కొనసాగిస్తే చెల్లింపు కాలపరిమితి 240 నెలల నుంచి 222 నెలలకు తగ్గుతుంది. అదే వడ్డీ రేటు పావు శాతం మాత్రమే తగ్గి, పాత ఈఎంఐ కొనసాగిస్తే చెల్లింపుల కాలపరిమితి 240 నుంచి 230కి తగ్గుతుంది.

పన్ను ఆదాను కూడా కలిపితే: వారం రోజుల క్రితం ఆర్థికమంత్రి నిర్మలా సీతారామన్‌ బడ్జెట్లో వేతన జీవులకు రూ.12 లక్షల ఆదాయంపై జీరో ఆదాయపు పన్ను ప్రయోజనం కల్పించడంతో పాటు అద్దెల ద్వారా వచ్చే ఆదాయంపై టీడీఎస్‌ పరిమితులు పెంచారు. దీనికి తోడు గృహ రుణాలపై వడ్డీ మినహాయింపులు కూడా పెంచారు. ఆర్‌బీఐ రెపో రేటు కోతతో ఈ ప్రయోజనాలను కూడా జోడించినట్టయితే వారికి కలిగే లాభం మరింత అధికంగా ఉంటుంది.

బ్యాంకులు ఎప్పుడు అమలుపరుస్తాయి: ఆర్‌బీఐ రెపో తగ్గింపు చర్యకు స్పందిస్తూ బ్యాంకులు వడ్డీ రేటు తగ్గించడం అనేది ఆయా బ్యాంకులు అనుసరించే విధానాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. సాధారణంగా అయితే బ్యాంకులు కొత్త రెపో రేటుకు దీటుగా తమ రుణ, డిపాజిట్‌ రేట్లను సవరించేందుకు గరిష్ఠంగా రెండు వారాల వరకు సమయం పడుతుంది. రేట్ల కోత ప్రకటించిన అనంతరం బ్యాంకులు తమ లిక్విడిటీ స్థితి, నిధుల సమీకరణ వ్యయం, మార్కెట్లో పోటీ అన్నింటినీ మదింపు చేసుకుని వడ్డీ రేటు తగ్గింపు నిర్ణయం తీసుకుంటాయి.