IT : హైదరాబాద్‌ ఇక సాఫ్ట్‌వేర్‌ స్వర్గం కాదా?.. దేశంలో ఎక్కడాలేని విధంగా...

ఇక హైదరాబాద్‌ సాఫ్ట్‌వేర్‌ స్వర్గం కాదా?.. భారీగా పెరిగిపోయిన జీవన వ్యయం

ఒకేసారి రెట్టింపైన భూముల ధరలు.. రియల్టర్ల అత్యాశతో కృత్రిమ బూమ్‌

తెర వెనుక ప్రభుత్వ పెద్దల పాత్ర.. డబుల్‌ బెడ్రూం కనీస ధర రూ.60 లక్షలు

కోకాపేట్‌లో ఎకరా 80 కోట్లు.. దేశంలో ఎక్కడా రూ.45 కోట్లు మించిలేదు

ఆఫీస్‌ స్పేస్‌ భరించలేనిదైతే కష్టమే.. కంపెనీలు బయటికి తరలిపోయే ప్రమాదం

హైదరాబాద్‌ సిటీ, ఆగస్టు 19 (ఆంధ్రజ్యోతి): హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌(Hyderabad Real Estate) ఇటీవలే ఎకరా రూ.వంద కోట్ల మార్క్‌ దాటింది. కోకాపేట నియోపోలిస్‌(Kokapet Neopolis) వేలంలో దాదాపు అన్ని ప్లాట్లు ఎకరా రూ.75-80 కోట్లకు అమ్ముడు పోయాయి. ఈ ప్రాంతంలోనే ఒకేసారి భూముల ధరలు డబలై పోయాయి. ఈ వార్త ఉభయ తెలుగు రాష్ట్రాల్లోనే కాదు... దేశవ్యాప్తంగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలోనూ, ప్రపంచవ్యాప్తంగా భారతీయ సాఫ్ట్‌వేర్‌ ఇంజనీర్లలోనూ కొద్ది వారాలుగా హాట్‌ టాపిక్‌గా మారింది. రాష్ట్ర అధికార పక్షం బీఆర్‌ఎస్‌ కూడా నగరాభివృద్ధికి, భవిష్యత్తుకు దీన్ని ఒక ఇండికేటర్‌గా ప్రకటిస్తూ ఘనంగా చాటుకుంటోంది. ఇప్పుడు దేశంలోని ఐటీ కారిడార్ల(IT Corridors)లోనే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ పరంగా హైదరాబాద్‌ ఖరీదైన నగరంగా మారింది. అయితే, ఈ రికార్డు ధరలే ఇప్పుడు నగరానికి అత్యంత కీలకమైన ఐటీ రంగం పురోగతికి సవాలు విసురుతున్నాయి.

ఇటీవలే ఐటీ ఎగుమతుల్లో దేశంలోనే అగ్రస్థానం సంపాదించుకున్న హైదరాబాద్‌ నగరం దాన్ని నిలబెట్టుకోవాలంటే దశాబ్దాలుగా ఇక్కడ నెలకొన్న ఐటీ అనుకూల వాతావరణం కొనసాగాలి. 1990ల్లో హైదరాబాద్‌కు ఐటీ కంపెనీలు వచ్చినపుడు వాటిని ఆకర్షించిన ప్రధాన అంశం మౌలిక సదుపాయాలు అభివృద్ధి చేసి, కారుచౌకగా ఇచ్చిన భూములు. ఆ తర్వాత నగరం వేగంగా విస్తరించినా ఇక్కడ భూముల ధరలు ఇటీవలి వరకు దేశంలోని ఇతర మెట్రో నగరాలతో పోలిస్తే చౌకగానే ఉన్నాయి. కానీ, తాజా పరిస్థితుల్లో పెరుగుతున్న భూముల ధరలు బహుళజాతి కంపెనీలకు కూడా దడ పుట్టిస్తున్నాయి. ఇతర నగరాల్లో ఏటా 10-20 శాతం పెరుగుతుంటే, హైదరాబాద్‌లో ఏకంగా వంద శాతం పెరిగి ఐటీ కంపెనీలకు, ఉద్యోగులకు షాక్‌ ఇచ్చాయి.

అన్నీ అనుకూలతలే

దేశ ఐటీ రాజధాని బెంగుళూర్‌(Bangalore)కు పోటీగా హైదరాబాద్‌ ఐటీ ఎదుగు తూ వచ్చింది. దానికి కార ణం మన నగరానికి ఉన్న అనుకూలతలే. బెంగుళూర్‌, ముంబాయి, ఢిల్లీ, కోల్‌కతా మెట్రో నగరాలతో పోలిస్తే హైదరాబాద్‌ జీవనవ్యయం చాలా తక్కువగా ఉండేది. ఐదేళ్ల క్రితం వరకు కూడా ఇక్కడి తక్కువ అద్దెలు చూసి ఇతర రాష్ట్రాల వారు ఆశ్చర్యపోయే వారు. ఐదేళ్ల క్రితం రూ.30-50 లక్షల్లో డబుల్‌ బెడ్‌ రూమ్‌ ఫ్లాట్‌ కొనగలిగే పరిస్థితి ఉండేది. అవుటర్‌ రింగ్‌ రోడ్డు దాటితే గజం పదివేలకు భూమి దొరికేది. మధ్య తరగతి ప్రజలు ఇల్లు కట్టుకోవాలంటే హైదరాబాదే ఉత్తమమంటూ ఉత్తరాది ఐటీ ఉద్యోగులు బెంగుళూర్‌, ముంబయి, పూణె, గుర్గావ్‌లను కాదని హైదరాబాద్‌లో స్థిర నివాసం ఏర్పాటు చేసుకోవడానికి మొగ్గు చూపా రు. బెంగళూరు లాగే హైదరాబాద్‌లో ఉక్కపోయని సమతుల్య వాతావరణం ఉంది. చుట్టురా ఔటర్‌ రింగ్‌ రోడ్డు ఉండటంతో ట్రాఫిక్‌ కష్టాలు భారీగా లేవు. అయితే, ఓఆర్‌ఆర్‌ వెంబడి ఐటీ కారిడార్‌లో వచ్చిన ఆకాశ హర్మ్యాలు ఇటీవలి కాలంలో ట్రాఫిక్‌ చిక్కులను కలిగిస్తున్నాయి. ఫ్లోర్‌ స్పేస్‌ ఇండెక్స్‌కు పరిమితి లేకపోవడంతో ఎకరాకు 5 లక్షల చదరపు అడుగులకు మించి నిర్మాణం చేపట్టగల అవకా శం ఉండటంతో భారీ నిర్మాణాలు వచ్చాయి. ఆ మేర కు రోడ్ల విస్తరణ లేదు. దాంతో టీఎ్‌సపీఏ, కోకాపేట జంక్షన్‌ల వద్ద సాయంత్రం వేళ భారీ ట్రాఫిక్‌ జామ్‌లు తప్ప డం లేదు. దాన్ని తట్టుకోవడానికే నార్సింగి వద్ద కొత్త ఇంటర్‌ఛేంజ్‌ ఏర్పాటు చేశారు. కోకాపేట నియోపోలిస్‌ వద్ద మరో ఇంటర్‌ ఛేంజ్‌ ప్లాన్‌ చేస్తున్నారు. హైదరాబాద్‌ అనుకూలతలను సొమ్ము చేసుకొనే ప్రయత్నంలో రియల్టర్లు భూముల ధరలను విపరీతంగా పెంచేశారు. దాంతో అన్ని వర్గాలకు అందుబాటులో ఇళ్లు దొరికే పరిస్థితి మాయమైంది. ఇప్పుడు నగరంలో ఏమూలకు వెళ్లినా డబుల్‌ బెడ్రూం ఇల్లు రూ.60 లక్షలు అంటున్నారు. ఐటీ కారిడార్‌లో అయితే కోటి పెట్టాల్సిందే. దానికి అనుగుణంగా ఇంటి అద్దెలు కూడా ఆకాశాన్ని అంటాయి.

ఇతర ఐటీ కారిడార్లతో పోలిస్తే...

దేశంలోని ఇతర ఐటీ కారిడార్లతో పోలిస్తే హైదరాబాద్‌లోనే ప్రస్తుతం భూముల ధరలు అధికంగా ఉన్నాయి. బెంగుళూర్‌ వైట్‌ఫీల్డ్స్‌, ఎలక్ర్టానిక్‌ సిటీ, సర్జాపూర్‌ రోడ్‌లలో ఎకరా రూ.30-40 కోట్లు పలుకుతోంది. ఇప్పటివరకు పలిగిన గరిష్ఠ ధర రూ.60 కోట్లు మాత్ర మే. ముంబాయిలోని పన్వెల్‌-ఐరోలీ ఐటీ కారిడార్‌లో కూడా ఎకరా రూ.25-30 కోట్లు మాత్రమే పలుకుతోంది. నోయిడాలో ఎకరా రూ.45 కోట్లు పలికింది. పూణెలోని హింజెవాడి, ఖరాడీ ప్రాంతాల్లో రూ.18-30 కోట్ల ధర పలికింది. హైదరాబాద్‌ కోకాపేట మాత్రం వంద కోట్ల రికార్డు సెట్‌ చేసింది. ఇక్కడ గతేడాది జూలైలో వేలంలో సగటున ఎకరా రూ.40 కోట్లు పలికింది. తాజా వేలంలో సగటు రూ.73.23 కోట్లకు చేరింది. ఏడాదికాలంలోనే రెట్టింపు కావడం వెనుక రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సంస్థల హస్తం ఉందనే ఆరోపణలున్నాయి.

అడ్వాంటేజీని వాడుకోరే?

హైదరాబాద్‌కు అన్ని వైపులా అడ్డూ అదుపూ లేకుండా విస్తరించేందుకు అవకాశం ఉంది. చుట్టూ అవుటర్‌ రింగ్‌ రోడ్డు ఉంది. ఆ పైన రీజనల్‌ రింగ్‌ రోడ్డు వస్తోంది. అంటే, అందరికీ ఇళ్లు అందుబాటులోకి తేవాలనే సదుద్దేశం ప్రభుత్వానికి ఉంటే, రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సంస్థలతో కలిపి ఎక్కడ డిమాండ్‌ అధికంగా ఉంది, ఏ ప్రాంతంలో ఏ అవసరాలున్నాయి అని సామాజిక అధ్యయనం చేసి, ప్రణాళికలు రూపొందిస్తే వచ్చే వందేళ్ల వరకు నగరం అభివృద్ధి చెందుతూనే ఉండేలా చూసుకోవచ్చు. కానీ, ఆ ప్రయత్నమే జరగలేదు. దేశంలో ఏ మెట్రో నగరంలో లేని విధంగా ఫ్లోర్‌ స్పెస్‌ ఇండెక్స్‌(ఎ్‌ఫఎ్‌సఐ) పరిమితిని ఎత్తేయడంతో దక్షిణాదిలోనే అత్యధిక ఎతైన భవనాలు హైదరాబాద్‌లో వస్తున్నాయి. డిమాం డ్‌ లెక్కలు వేసుకోకుండా ఒకేచోట అన్ని భవనాలు వస్తే అమ్ముడుపోతాయా? అనే సందేహం కూడా నెలకొంది.

ఐటీ కంపెనీలు ఆఫీసులు పెట్టగలవా?

హైదరాబాద్‌ భూముల ధరలు అందుబాటులో ధరలు ఉండడం వల్లే బహుళ జాతి కంపెనీలు పెద్ద సంఖ్యలో హైదరాబాద్‌లో తమ కార్యాలయాలను ఏర్పాటు చేశాయి. బెంగుళూర్‌, చైన్నై కంపెనీలు కూడా తరలివచ్చాయి. తాజాగా నియోపోలిస్‌ వేలం చుట్టు పక్కల భూముల ధరలపై ప్రభావం చూపుతోంది. గండిపేట వద్ద ఎకరం రూ.35 కోట్లు ఉండేది ఒక్కసారిగా రూ.50 కోట్లకు వెళ్లింది. బహుళ జాతి కంపెనీలు భూముల ధరలు తక్కువగా ఉంటే ఆఫీసు స్పేస్‌ను లీజుగా తీసుకోవడం కన్నా కొనడానికే ఆసక్తి చూపుతాయి. తాజా ధరలతో వాటికి ఆ వెసులుబాటు లేకుండా పోయింది. కోకాపేట భూముల ధరల ప్రభావంతో భవిష్యత్తులో ఆఫీసు స్పేస్‌ కోసం భవనాలు నిర్మించాలన్నా ఖరీదైన వ్యవహారంగా మారనుంది. ఇంత ధరలు పెట్టి హైదరాబాద్‌లో ఆఫీసు స్పేస్‌ అద్దెకు తీసుకోవాల్సిన అవసరం ఇతర రాష్ట్రాల్లోని ఐటీ కంపెనీలకు లేదు. హైదరాబాద్‌లోనే పోచారం, ఆదిభట్ల, కొంపల్లి ఇలా నగరానికి అన్నివైపులా ఐటీ స్పేస్‌ విస్తరిస్తేనే నగరంలో ఈ రంగం నిలబడుతుందన్న అభిప్రాయం వ్యక్తమవుతోంది. ఐటీ కంపెనీలకు ఎక్కడ పని చేసినా టెక్నాలజీ ఒక్కటే ఉంటుంది. కీలకమైనవి మానవ వనరులే. ఉద్యోగులకు తక్కువ జీవన వ్యయంలో ఆఫీసు, ఇతర మౌలిక వసతులు ఎక్కడ దొరుకుతాయో, అక్కడికే కార్యాలయాలు తరలి పోతాయి. హైదరాబాద్‌కు చౌక అడ్వాంటేజ్‌ పోయిందంటే ఇక్కడి నుంచి కంపెనీలను తరలించడానికి ఒక్క క్షణం కూడా ఆలోచించవు.

వేలం కలిసొచ్చింది

రాష్ట్ర ప్రభుత్వం తన అవసరాలకు భూములను వేలం వేయడం రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వర్గాలకు కలిసొచ్చింది. వాళ్లు ఈ వేలాన్ని బెంచ్‌ మార్క్‌గా మార్చి భూముల ధరలు పెంచుకోవడానికి ఉపయోగించుకుంటున్నారు. నగరం నలువైపులా ఉప్పల్‌ భగాయత్‌, రంగారెడ్డి, మేడ్చల్‌ మల్కాజిగిరి, సంగారెడ్డి జిల్లాలో స్థలాలు, తొర్రుర్‌, బహదూర్‌పల్లి, తుర్కయాంజల్‌, కుర్మల్‌గూడ, బాచుపల్లి, మేడిపల్లి, కోకాపేట, మోకిలా, షాబాద్‌, బుద్వేల్‌ భూములను ఇటీవల ఆన్‌లైన్‌లో వేలం వేశారు. వివాదం లేని లేఅవుట్‌లు కావడంతో అప్‌సెట్‌ ధరల కన్నా 100 నుంచి 300 శాతం అధికంగా అమ్ముడుపోయాయి. అప్పటి నుంచి ఆయా ప్రాంతాల్లో కృత్రిమ భూమ్‌ ఉద్యమంలా నడుస్తోంది.

అన్ని ప్రాంతాల్లో అంత ధర లేదు

కోకాపేట ఎతైన కొండ ప్రాంతం. ఆకాశ హర్మ్మాలు నిర్మించవచ్చు. మౌలిక సదుపాయలు మెరుగ్గా ఉన్నాయి. అందుకే అంత ధర. అన్ని ప్రాంతాల్లో అదే విధంగా ధర పలుకుతుందనుకోవడం అత్యాశే. ఐటీ రంగంవిస్తరణకు కావాల్సినంత ఆఫీసు స్పేస్‌ అందుబాటులో ఉంది.

- రాంరెడ్డి, క్రెడాయ్‌ సౌత్‌ ఇండియా ఛైర్మన్‌

కొత్తగా వచ్చేవాళ్లు ఆలోచిస్తారు

బెంగుళూర్‌ తన తప్పులు దిద్దుకుంటోంది. హైదరాబాద్‌ తప్పులు చేయడం మొదలు పెట్టింది. లాంగ్‌ టైమ్‌లో హైదరాబాద్‌కు ఇబ్బంది తప్పదు. ఇళ్ల ధరలు, ఆఫీసు స్పేస్‌ ధర బెంగుళూర్‌తో పోల్చితే హైదరాబాద్‌లో తక్కువ. ఇటీవలికాలంలో బాగా పెరిగింది. కోకాపేట దెబ్బకు రెట్టింప య్యే ప్రమాదం ఉంది. బడులు, ఆఫీసులు వదిలే సమయంలో హైదరాబాద్‌ కూడా బెంగుళూరుతో పోటీగా నరకంగా ఉంటోంది. దాంతో కొత్తగా హైదరాబాద్‌ వచ్చే వ్యక్తులు, కంపెనీలు ఆలోచించే పరిస్థితి ఏర్పడింది. నార్త్‌ బెంగుళూర్‌లో ఎకరా రూ.10-15 కోట్లకు దొరుకుతుంది. హైదరాబాద్‌లో ఏ మూలనా దొరకదు. ఇతర నగరాల్లో ఎకరాలో లక్ష చదరపు అడుగుల వరకే అనుమతి ఉంటే, హైదరాబాద్‌లో 5 లక్షల చదరపు అడుగుల వరకు అనుమతిస్తున్నారు. ప్రత్యేక పరిస్థితుల్లో 12 లక్షల చదరపు అడుగులకు కూడా అనుమతి ఉంది. ఈ అనుమతుల లెక్కలు చూసి భూముల ధరలు అమాంతం పెంచడంతో బడా బడా బిల్డర్లే తప్ప ఒక మోస్తరు బిల్డర్లు నగరంలో అడుగు పెట్టడానికి భయపడుతున్నారు.దాంతో పదేళ్ల క్రితం ఇతర రాష్ట్రాల నుంచి వచ్చిన నిర్మాణ కంపెనీలు ఇప్పుడు పూర్తిగా మొహం చాటేశాయి. భూముల ధరలు అధికంగా ఉండి, ఆకాశ హర్మ్యాలు నిర్మించడం వల్ల రోడ్లు, డ్రైనేజీలు, ఇతర వ్యవస్థలపై ఒత్తిడి పెరుగుతుంది. ఐటీకి ప్రతికూలంగా మారుతుంది.

- సుమంత్‌రెడ్డి, ఎండీ

ఇండియా ఇనిస్టిట్యూట్‌ ఆఫ్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌